陶津女士是房地产经纪人 (Broker). 她从2004至2008连续五年得到诺城房地产联合会颁发的优秀工作奖 (Knoxville Association of Realtor Award of Excellence)。她是全美房地产联合会确认的优秀买方代理人(ABR)和行业专家(GRI)。除了有资格提供跨州搬家服务外(Relo Specialist)，她还是受过专业训练的国际房产专家 (CIPS), 擅长为移民服务。陶津女士在Rocky Top Realty 工作，电话 (865) 405-4877, 电邮地址 jinharmon@comcast.net。
很多顾客向我询问：Tax Credit到底是什么意思？听说美国国会零八年七月公布了一个，今年又公布了一个。两个法规都叫First-Time Buyer Tax Credit，有什么不一样？要我们按哪个法规去做呢？下面我尽量给大家讲解清楚。
2009年《美国复苏和再投资法令》认可第一次买房者可享受高达八千美金的买房税收抵免。买房时间必须在2009年1月1日之后至2009年12月1日之前。
什么叫 Tax Credit? 零八年那个和今年那个有什么不同？
TAX CREDIT就是一块钱是一块地从纳税人的收入税中扣除，与税率无关。它与减税( tax reduction)不一样。减税是从你该缴的税中减免，与你纳税的百分比有关。譬如，你要缴八千元的税，但你得到了八千元TAX CREDIT ，你就不欠税务局了。同样情况，给你八千减税，你的税率是15%的话，就是减了一千二百元 (8000x15%)，你还要缴六千八百给税务局。
零八年七月的First-Time Buyer Tax Credit政策规定，得到的 Tax Credit 要在15年内还清。这种要还的Tax Credit 实际上是不地道的，本质上是一种无息贷款。 所以我在去年第一篇文章中向大家介绍 08年的 ”Tax Credit”时，用的中文译名是《无息房税贷款》。今年的 Tax Credit 不需归还，是名副其实的 Taxt Credit,译成《税收抵免》较为妥当。
谁可以得到TAX CREDIT（税收抵免）？
第一次买房者，不管买的是新房还是旧房。买房时间必须在2009年1月1日或以后至2009年12月1日之前。买房时间以CLOSING DAY 为准，当天必须转让地契给买主。
《第一次买房者》有明确的法律定义，即买主在买房前三年没有自己的住宅。如果夫妻买房，就要察看双方的情况。只要有一方在三年之内有自己的住宅，二人都不能得Tax Credit。没有婚姻关系的联合买房另当别论。譬如父亲和儿子联合买房，各人算各人的情况。如果买主有度假房或出租房，但不是作为自己的住宅，还是算为第一次买房者。
TAX CREDIT的数量是怎么决定的？与个人收入有什么关系？
TAX CREDIT 的数量是房价的10%，最多达8000元。单身年收入在75,000元以下，夫妇年收入在 150,000以下的第一次买房者可以得到Tax Credit 。单身年收入在75,000-95,000之间，夫妇年收入在150,000-170,000之间可以得到部分Tax Credit。你能得多少部分，要询问国税局（IRS）。
怎么索取TAX CREDIT？
不需要特别手续。在填联邦退税表时（Federal Income Tax Return）填上你该得多少。第一次买房者先填写国税局的５４０５号表 (IRS Form 5405), 弄清楚可以得到的Tax Credit 数量。然后填 1404 退税表的第６９项 (Line 69), 向国税局要钱。
如果你是在２００９年年初买的房，已经在２００８年的退税表上申请了 7,500 元。你可以再上交 1040X 号表作为２００８年退税补充。在填表前，最好先询问税务局，到底你可以补退多少。
不是美国公民可不可以申请TAX CREDIT？
有可能申请。除了以上所说的条件，你必须不是一个 Nonresident alien（不是没有定居的外国人）。国税局 IRS Publication 51９对 Nonresident alien 有明确的定义。
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