投资专栏
编辑前言：郭卫星博士来自湖南，在加拿大获病理学博士学位，虽从事医学研究，但偏爱投资理财。自1990年以来，与家中姊妹一起在北美白手起家，投资经商，并掌管财务。目前在加拿大和美国涉及的实业投资和经营包括石油开采，酒吧，快餐店，旅馆和地产。具有丰富的投资知识和经验。 2008年全家搬迁到大纳城后，乘经济危机导致房产急剧下降的机会，针对纳城华人相对较少投资房产的特点，弃学下海，情钟纳城地区的房产投资。不同于其他投资者，须经地产经纪提供房产资料，郭博士持有地产经纪执照(Affiliate Broker)， 是认证的地产金融专家(Certified Financing Specialist)，从找房子，市场分析，与卖方打交道，到出租，均亲自运作。从下文中列举的各种数据可以看到，郭博士对于每一栋欲投资的房产，事先均有详细的资料分析，其房产投资和分析的第一手资料，对于纳城和田纳西华人必有一定的助益。
美国这次经济危机，对于有现金储备的人，特别是华人来说，可说是千载难逢的机会。因为任何一次经济危机，迅速贬值的东西，大大低于它十年甚至二十年均价的时候，被认为是安全买进的时机。当前房市接近跌到了低谷，在华人居住较多的东西两岸，房市似乎有回升的迹象，一个房子上市，立即有多个买家竞争，且常常是高于卖方原始要价成交。那么，咱居住的大纳城的房市状况如何呢？基于笔者的资料分析和了解，纳城房市似乎还没有那么乐观（另文报道）。但是，在这低迷的房市场，有心者必能发现值得购买的低价房产。有些房产已跌回倒10年以前的价位。比如，在高档房区的Brentwood（纳城南部）, 偶尔有些银行抵押房的价格从两年前的$150以上每平方尺降到低于$100每平方尺，再降的可能性几乎太小，这些房最适合中，高收入的自住家庭，是很难得的购买机会。对于出租房产的投资者来说，在纳城的南边，数年前市场价格高达$100,000的一套房子，也许只需花大约$60,000就可买来出租（当然，也适合初次购房自住者），每月租金收入约$750。 其近期投资回报率和长期升值潜力显然都是比较诱人的。本文以笔者自己购买的第一栋银行抵押房全过程为例，并给以相关的简要解释。具体细节以及大纳城的房市投资分析等，容以后再来讨论。
投资出租房产，不同于买自住房。比如，房产中选择自住房屋最经常的一个用语，location, location, location. 指的就是社区位置的选择最为重要，但在投资出租房产，不一定就是最重要的考虑因素。最重要的应该是流动现金(Cash flow). 此外，是买独立屋，还是Zero Lot house, Duplex, Condo, 这些房子到底有什么区别？从哪里有可能能得到本地最新的银行抵押房上市的资讯？大纳城房市场走向如何? 过去的一年，笔者在大纳城全心投资房产，对于当地的房产市场有较深入的调研，购买的银行抵押房，包括独立屋(Single family house), Zero lot house, Duplex and Condo, 其房屋购买平均价格低于地税估价的43%，并远低于目前同一社区的房市价位。故欲将自己的一些亲身经验体会与大家交流。给正在想投资房产的以及打算买一套自住房的同胞们提供一点信息。
基本资料：位于纳城东南边安提阿（Antioch）的一个社区，统计资料显示平均家庭收入为$58,800，租房者占6.8%，房主自住占86.9% ，社区费每月$25, 有游泳池和儿童游乐区（play ground area） 是一个中产偏下阶层的小区。房价历年升跌波幅较小，2007年达到最高价位，平均出售房价为$158,323，每平方尺售价为$84.84。2009年平均卖方要价$125,646，平均成交价$124,896， 平均房屋面积1664平方尺，平均每平方尺售价为$75，比2007年降11.60%。该房屋为两层独立屋(见附图)，建于1996年，当年售价为$158,400，2351 平方尺，4卧室，2个半浴室, 2008年地税估价 $162,800，2009年估价为$161,200.
报价（Making Offer）：这是成交的关键，特别是遇到同时多个买方竞争(multiple-offer) 时, 如何提高价格至关重要。详细的临近房产市场分析是必不可少的一步。你的经纪人一般会提供这些资料，协助你报价. 但许多资料信息也可自己从网络上得到。本人买的这栋房子， 卖方(银行)开价(Listing price)为$109,900, 通过对该小区的房地产市场分析，笔者用现金报价(cash offer) $105,000, 以期利用不需贷款的优势。但卖方经纪人通知有多个买家竞争报价（multiple-offers）, 故将价格提高到稍高于卖方要价$2,000，以$112,000成交， 其成交价低于地税估价的31%。每平方尺售价为$47.64, 仅为该小区2009年平均每平方尺销售价的63.52%.
维修：银行抵押房，都是sale as is, 基本上会有各种问题，出租之前必须进行维修。有的抵押房虽不需要维修，但竞争者较多，在价格上的优势就相对较小。所以，如果家里有一位巧工能手，就要利用这个优势买需要维修的房子。该房屋的主要维修包括了油漆内部墙壁，换新大门，一楼地毯换成假木板。维修材料费约开支了大概$2,000.
出租和开支：找房客可以说是令人头痛的一件事，也是大家犹豫投资出租房的因素之一。这涉及到确定一个适当的租金，打广告，给申请租客看房子，审查申请人，选择租客等等，笔者的出租房屋，一般都在一个月内签租约，最快的广告后一天就签约了。该房子在市场上呆了约3个星期，开始广告租金为$1350, 最后以每月$1,300租金租给了一对西裔夫妇. 租客负责前后院割草。 房屋年开支约$3,600， 包括房东保险费$400, 地税$1,900, 预计维修费$1,300（10% 租金）。
投资回报率：房产投资，不同于股票投资；不同地区，其回报率也不相同，这还要取决于每个人的投资目标，是想高房价升值还是高租金回报。比如投资在Brentwood， 就只会得到低租金回报率。本房子租金净收入为$15,600-$3,600=$12,000，年现金回报率=净收入($12,000)/总投资($114,000)=10.52% . 在出租房产投资中（贷款投资），大于10%的租金回报率，被认为是非常高的投资回报了。
常规来说，全现金(cash offer)买投资房产不是一个有效的投资方式，投资应该是借钱生钱，才产生最大的投资效益。假设这个房子自己约付30% 首期($35,000)，70%银行贷款 ($77,000), 6.5%利息(投资贷款利息相对要比自住房高1%)，年利息将是$5,000，故其投资净收入为$15,600(租金收入) - $3,600（开支）- $5,000（利息）= $7,000，投资租金回报率高达$7,000/$37,000=19%. 读者也许会问，既然如此，笔者为什么不贷款呢？答案是笔者目前还有一定的现金储备。
以上实例，是笔者房产投资中最高价位的一栋房子(SFH)。最低价位的一套2卧室2浴室的房子(zero lot)是$47,800成交，请人修屋顶花了不到$1000，成交后一周即被出租，租金是$759。
任何投资都有风险，每个人都要量力而行。本文是笔者在大纳城房产投资之亲身经历。如有对大纳城房产投资的疑问或想获取你所关注小区的房市场资料信息和分析，请将疑问送到报社，如果欲与本人联系，请email guowx@yahoo.com, 笔者乐意在这里为我们华人解答疑问和提供资讯。（本文仅是经验分享，不承担法律责任，特此申明。）
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